| Телефон | +79163180453 |
| kovalev-home@mail.ru |
2.3. Поговорим об отношениях со строителями, о правах и обязанностях сторон
Статья серии "Вопросы, которые надо решить до начала строительства"
Это ещё одна публикация, которая была написана почти 20 лет назад. И за это время она практически тоже не потеряла своей актуальности – разве что пришлось её чуть-чуть реструктурировать и подновить.
Что клиент может требовать с фирмы-подрядчика и что она обязана для него сделать? Именно этот вопрос волнует потенциального застройщика прежде всего. Но ведь, как известно, права и обязанности - это вещь обоюдная. Поэтому давайте рассмотрим не только права и обязанности строительной фирмы, выполняющей заказ этого самого клиента, но и права и обязанности самого клиента.
Договор строительного подряда
Начнём с того, что все работы должны производиться на основании договора строительного подряда. В таком договоре как раз и регламентируются взаимные права и обязанности клиента (здесь и далее будем называть его «Заказчиком», как в договоре) и строительной фирмы, выполняющей заказ (здесь и далее будем называть её «Исполнителем», как в договоре). Правильно составленный договор и будет являться юридической гарантией нормальных отношений между «Заказчиком» и «Исполнителем» до, во время и после окончания строительства. Прежде чем приступить к составлению договора «Заказчик» должен определиться, какой именно дом он хочет. Каждая фирма обычно предлагает множество проектов домов и надо выбрать хотя бы приблизительно внешний вид дома, его размеры и внутреннюю планировку. По этим исходным данным уже можно будет хотя бы примерно определить стоимость дома. Имея предварительный расчет, уже можно смотреть, что добавить, что убрать, чтобы сбалансировать потребности с возможностями и в результате составить проект-предложение. После того, как проект-предложение будет «Заказчиком» одобрено, «Исполнитель» сможет разработать проект фундамента и самого дома со всеми необходимыми рабочими чертежами и прочей документацией. Они необходимы не только «Исполнителю», но и «Заказчику», прежде всего потому, что по ним можно будет проверить, соответствует ли то, что построили, тому, что должно быть. Стоит предупредить застройщиков о том, что конструкцию фундамента надо рассчитывать сразу на окончательный вариант дома. Если Вы, например, собираетесь впоследствии обложить стены дома кирпичом, то фундамент необходимо рассчитать под такой вариант внешней отделки изначально. И ни в коем случае не скрывать свои дальнейшие намерения от проектировщиков. Скрыли – в результате вполне может оказаться, что и сама конструкция фундамента слабовата, и ширина его не рассчитана еще на полкирпича. А кладка в воздухе, как известно, висеть не может. Так же следует обратить внимание на то, что «серьезный» кирпичный дом без геологических исследований грунта на месте застройки возводить просто нельзя. И проводить такие работы должна только организация, имеющая на это соответствующее разрешение-сертификат. Её представители выезжают на место и с помощью бурения берут пробы почвы по углам и в середине дома. В течение определенного времени в лаборатории выполняется анализ этих проб, после чего выдается заключение, в котором, во-первых, оговорено можно или нельзя ставит выбранный дом на данной конкретной почве, а во-вторых, даются рекомендации - что и как надо в конструкции фундамента усилить, чтобы дом простоял долгие годы. Когда проект будущего дома будет готов, составляется непосредственно договор строительного подряда. Этот документ необходим и с точки зрения действующего законодательства. К нему составляется в качестве приложения проектно-сметная документация. Это очень важный вопрос, потому что это именно та документация, по которой клиент будет получать оплаченные им материалы. Именно по ней и можно проверить, все ли ему завезли из того, что он оплатил.
Почему еще необходим договор? В нем есть много пунктов, которые защищают права и «Заказчика», и «Исполнителя». Например, там есть пункт, по которому «Исполнитель» обязан предупреждать «Заказчика» обо всех неожиданностях, выявленных в процессе строительства: обнаружилось, что фундамент попал на «плывун», слишком близко проходит высоковольтный кабель и т.д. Или если «Заказчик» в процессе работ делает какие-то изменения, которые могут быть опасны для эксплуатации дома и даже для жизни самого «Заказчика», то «Исполнитель» также обязан его об этом предупредить. А еще лучше убедить, что так делать нельзя. Если «Заказчик», например, собрался поставить в доме печь, то он обязан место её установки согласовать с проектировщиками. Ведь при установке печи при проходе её дымовой трубы через перекрытие и крышу возможно придётся перерезать балки перекрытия или стропильные ноги, и такое ослабление конструкция как раз и станет опасным для жизни самого же «Заказчика». Проектировщик же либо предложит свой безопасный вариант расположения печной трубы, либо разработает необходимые усиливающие конструкцию узлы, которые строители сразу же и реализуют на объекте. И тогда проход печной трубы через перекрытия и крышу станет гарантированно безопасным. К договору также прикладывается Техническое задание, в котором дается полное описание строящегося объекта, включая мельчайшие нюансы: высота потолков, толщина слоя утеплителя, какой потолок, как обшиваются стены, какие необходимо провести дополнительные работы и т.д. Техническое задание - это документ, скрепляемый с двух сторон подписями. И необходим он для того, чтобы у «Заказчика» и «Исполнителя» в дальнейшем не возникало разночтений по поводу проведения тех или иных работ. При составлении Технического задания «Заказчик» должен дать описание расположения самого участка и описание почвы на участке застройки. Если «Заказчик» затрудняется дать такое описание, то на место должен выехать специалист, который поможет ему это сделать. При таком выезде он также составит схему проезда и сделается привязку будущего дома к участку. Составленные документы потом тоже прикладывается к договору во избежание дальнейших разночтений. Иначе потом «Заказчик» может заявить, что он просил фасад дома повернуть совершенно в другую сторону и т.д.
Зачем такие сложности? Просто многие вопросы при составлении Технического задания заставляют «Заказчика» еще и еще раз все хорошо продумать и просчитать. Заставляют задуматься даже над теми вопросами, над которыми раньше он никогда не задумывался, считая, что каждый из них имеет очевидное решение. А лишний раз задуматься, согласитесь, полезно. Ведь дом-то Вы ставите не на год-два, а надолго. При составлении всей этой документации «Заказчику» следует очень внимательно читать её, и если что-то непонятно, то требовать разъяснений. И только потом ставить под документом свою подпись. Во избежание дальнейших разночтений «серьезные» фирмы обычно фиксируют все согласованные вопросы на бумаге, не допуская каких бы то ни было устных соглашений. Это полезно и удобно как для «Заказчика», так и для «Исполнителя», поскольку исключает разночтения. Определившись с архитектурным проектом и составив смету, можно приступать к строительству.
Строим дом «под ключ».
Это, тот самый вариант, когда бригада делает все работы, начиная с закладки фундамента и кончая отделкой. В нём есть пять условных этапов: заключение договора, фундамент, возведение коробки дома, установка дверей и окон, отделка и сдача объекта. Каждый из этих пять этапов завершается составлением приемо-сдаточного акта и оплатой данного этапа работы. Например, когда фундамент готов, клиент должен осмотреть его, высказать свои замечания или претензии. При этом он имеет право задержать оплату денег за этап, до тех пор, пока претензии и замечания не будут устранены (конечно, если они конкретны и обоснованы). «Исполнитель» же со своей стороны, согласно действующего Гражданского Кодекса, обязан устранить все указанные «Заказчиком» недостатки, какого бы длительного времени это не потребовало. Для «Исполнителя» такая система тоже удобна - он не приступает к следующему этапу, пока не завершили предыдущий. Но когда он этот этап завершил, то должен быть твердо уверен, что он его действительно завершил. И никаких претензий при окончательной сдаче к этому этапу уже не будет. Таким же образом сдается каждый из последующих этапов. По обоюдному согласию сторон порядок выполнения этапов может быть изменен. Причиной этого могут послужить, например, небольшие перебои с поставкой материалов в летний период, или какие-то неожиданно возникшие проблемы у «Заказчика». Например, «Исполнитель» может просить оплатить вперед всю стоимость материалов, чтобы заранее завезти сразу весь закупленный на эти деньги материал на участок и иметь широкий фронт работы. Кстати, для «Заказчика» именно такой вариант может оказаться даже более выгодным: во-первых, он защищает от подорожания материалов, а во-вторых, гарантирует сохранение темпов строительства. Но делается это только по обоюдному соглашению, составленному в письменном виде (ст. 709. п.6 Гражданского Кодекса). Цена дома может быть установлена «по факту» или на основании нетвердой сметы. Нетвердая смета - это вариант, когда перед началом строительства составляется только эскизный проект дома, а оплата работ производится по фактическим затратам. Такой способ избавляет «Исполнителя» от скрупулезного просчета потребного количества материалов, а «Заказчика» от оплаты этого этапа работы. Дело в том, что при расчете сметной стоимости в неё обязательно закладываются определенные проценты запаса. И закладываются они согласно определенных норм. Правда, иногда этот запас так и остается неиспользованным – в этом случае материал оставляется «Заказчику» и конечно несколько удорожает сметную стоимость. Если строительство ведется по факту, то оно получается чуть дешевле, что, безусловно, более выгодно для «Заказчика».
На чем «Заказчик» может сэкономить ?
Например, на покупке материалов. То есть материалы он может купить или достать сам, любым удобным и выгодным для него способом, и «Исполнитель» будет использовать именно его. Но, следует учитывать, что при этом проверять качество материала «Исполнитель» будет довольно жестко (особенно деревянные стройматериалы), ведь гарантии-то на дом потом давать ему. И в этом случае никакой ответственности, за то, что «Заказчику» подсунули не тот материал и не в тех объемах (а проконтролировать именно этот вопрос при получении материала чрезвычайно трудно) «Исполнитель» уже не несёт. Всё дело в том, что при закупке материалов, ни один специалист вам никогда точно не скажет сколько, например, необрезной доски «двадцатки» должно быть в одном кубометре - это сделать просто невозможно. Более-менее точные расчеты можно провести разве что с обрезной доской. Но ведь неискушенного в этом вопросе «Заказчика» обмануть при продаже – это ж почти «святое» дело. Поэтому не стоит удивляться, что ближе к концу строительства вдруг не хватит всего-то пары досок. Но Вам придётся бросить работу, нанять грузовик и срочно приобрести и завезти недостающее на стройплощадку. Когда по договору поставками занимается «Исполнитель», то количество строительных материалов в накладной указывается не только в кубометрах, но и в штуках (это не сказка, а нормальная практика работы). Так «Заказчику» контролировать проще и легче. И срочно бежать на рынок ему уже не придётся – обо всём, чего не хватило, голова будет болеть у «Исполнителя».
Что «Заказчик» обязан предоставить строителям.
Стройплощадка. Большинство «Заказчиков» имеет 6 соток земли, и это не всегда пустой участок - в большинстве случаев там уже есть деревья, кусты и грядки. В результате часто получается так, что строительную площадку просто негде расположить. Проехать тоже негде, ведь зачастую кусты и деревья сажаются просто вплотную к подъездной дорожке, по которой еле-еле проходит легковая машина. Но ведь если с трудом проходит легковая машина, то грузовик по такой дороге может просто не проехать. Или кусты растут в 40-50 сантиметрах от фундамента, и хозяева не разрешают их трогать. Но ведь строители - люди, а не птицы. Летать-то они не умеют. А ежечасно протискиваться в оставленную хозяевами «щель», да еще с грузом им бывает трудновато. Так что это один из самых больных вопросов для строительных фирм. Какой должна быть площадка, чтобы строители чувствовали себя нормально? Прежде всего, это участок под само строение, соответствующий размерам дома по проекту. Плюс хотя бы 70 сантиметров, а еще лучше по 1 м с каждой стороны для прохода или установки при необходимости строительных лесов. Плюс к этому должна быть площадка для складирования материалов площадью 10-12 м2.
Подъездные пути. Они должны обеспечивать проезд грузовых машин, а не только легковых, да еще повышенной проходимости. Но часто бывает, что грузовик не может не то что въехать на участок, но даже свернуть к нему с нормальной и достаточно широкой дороги. Но и эта проблема решаема - можно занести на все стройматериалы на участок на руках. Вот только заказчику придётся эти работы дополнительно оплачивать. И «Исполнителю» следует сразу честно предупредить об этом «Заказчика» и сразу включить данный вид оплаты в договор. Так значительно честнее, чем заявить о необходимости доплаты уже при начале завоза на участок строительных материалов, сделав «Заказчику» малоприятный «сюрприз». Кроме того рабочие часто вынуждены заниматься расчисткой подъездных путей, корчевкой деревьев и т.д., а это всегда дополнительные затраты, которые заказчику придется все равно оплачивать. Заказчик обязан предоставить нормальные подъездные пути до участка. Пусть на сам участок въехать невозможно, но к забору участка подъезд должен быть. С дороги на участок рабочие могут перенести стройматериалы на руках, но одно дело, когда от дороги до границы участка несколько метров, и, согласитесь, совсем другое, если грузовик смог въехать только в ворота поселка, а дальше (по территории) дорога оказалась для него непроезжей. Ведь в этом случае квалифицированные (и, следовательно, высокооплачиваемые) рабочие вынуждены будут заниматься переноской стройматериалов на руках на значительное расстояние. И, значит, кто-то будет должен оплатить их труд. Какое расстояние от машины до границы участка является «нормальным» и не вызывает необходимости дополнительной оплаты? Если автомашина смогла подойти на расстояние 2-3 метров к границе участка, то никакой дополнительной оплаты не потребуется. Ну, а уж если это условие не выполняется, то доплачивать придется. И чем больше будет это расстояние, тем естественно больше доплата.
Электроэнергия.«Заказчик» должен обеспечить электроэнергией проведение работ. И решить этот вопрос следует заранее, а не тогда, когда начинается строительство, чтобы не было простоев из-за отсутствия электроэнергии. Ведь это будут простои «по вине заказчика» и их придется оплачивать. Если электроэнергия на участок по каким-то причинам не подведена, то решить проблему можно несколькими способами. Во-первых, если линия электропередачи проходит вблизи границы участка, то к ней можно будет подсоединиться, установив временный счётчик. Но этим вопросом должны заниматься не строители, а местные электрики. Во-вторых, можно просто договориться с соседями и оплатить электроэнергию согласно показаниям их счетчика. Ну, и в-третьих. Если в поселке просто пока не решена проблема электроснабжения - нет ни трансформаторов, ни линий электропередачи, то об этом необходимо предупредить строителей заранее. Ведь и проблема эта легко разрешима – «Исполнитель» просто привезет с собой дизель-генератор. Правда «Заказчику» придется весь срок строительства дополнительно оплачивать амортизацию генератора, топливо и т.д. Но зато об исправности генератора и наличии всего, что необходимо для его работы, буду заботиться сами строители. И очень может быть, что они после окончания строительных работ предложат выкупить этот самый генератор по остаточной стоимости (если у «Заказчика» такое желание возникнет). Есть и другой выход - купить генератор самостоятельно и использовать его как во время строительства, так и после его окончания для организации бесперебойного электроснабжения дома.
Водоснабжение.Если фундамент будущего дома будет возводиться без использования привозного (заводского) бетона (например, из-за отсутствия нормальных подъездных путей), то «Заказчик» обязан предоставить источник водоснабжения, из которого рабочие смогут брать воду. Пусть это будет колодец у тех же соседей, но этот вопрос «Заказчик» обязан решить. А вот вопрос организации обеспечения бригады питьевой водой он решать по идее не обязан. Но всё же желательно сообщить людям, где поблизости можно достать питьевую воду.
Взаимные права и обязанности
Перевозка. Если участок находится в пределах 75-100 км от МКАД (надо отметить, что у разных фирм эти цифры могут разниться), то никакой дополнительной платы за доставку, кроме предусмотренной договором, с «Заказчика» не берется. Причем, при перевозке учитывается фактическое расстояние от МКАД, а не расположение километровых столбов на дороге. Если расстояние больше максимально оговорённого, то естественно придется доплатить согласно тарифу на километрочасы. И не стоит пытаться обмануть «Исполнителя», назвав меньшее, чем в действительности, расстояние. Обман все равно выявится, когда начнут завозить материал. А со скандала начинать строительство - это, согласитесь, не очень приятно.
Сроки.Сроки строительства оговариваются договором при его подписании и должны свято соблюдаться. При нарушении сроков работ в действие вступает «Закон о защите прав потребителей» и заканчивается дело выплатой неустоек. Сумма неустоек за каждый день просрочки в обязательном порядке указывается в договоре. Но надо помнить, что нарушение сроков выполнения работ возможно не только по вине «Исполнителя», но и по вине «Заказчика». Например, если отсутствуют подъездные пути, или «Заказчик» уехал отдыхать и вовремя не подписал акт сдачи-приемки очередного этапа работ, или не может (а может быть и просто не хочет) оплатить очередной этап работ. Еще одна довольно частая причина задержек - это внесение изменений в проект со стороны «Заказчика». Походит человек, подумает, послушает и начинает на ходу что-то менять. А ведь материал-то уже завезен, и бригада давным-давно начала работать. И... стройка останавливается. И этот простой приходится оплачивать "Заказчику"
Контроль качества. У порядочной строительной фирмы должна существовать собственная контрольная служба (за рубежом такая служба называется «Службой заказчика» и мы будем называть её так же). В её обязанности входит посещение строящихся объектов с целью проверки на соответствие строящегося объекта техническому заданию и чертежам. Проверяется все до мельчайших деталей: увязка арматуры, глубина залегания фундамента, степень уплотнения грунта, применение антисептиков (там, где это необходимо) и т.д. В обязательном порядке контролируется качество тех работ, которые после завершения строительства проконтролировать будет сложно. Это так называемые скрытые работы, к которым относится, например, укладка и вязка арматуры, прокладка коммуникаций и т.п. И скрытыми их называют потому, что, например, после заливки фундамента сложно определить, сколько ниток арматуры уложено в ленту и как они расположены – арматуру просто не видно. Выполнение таких работ в порядочных компаниях фиксируется не только соответствующим актом, но и с помощью фотографий, которые хранятся в архиве как минимум в течение гарантийного срока на строение. Причем, проверяющим не важно, что «Заказчик» работой прораба и бригады доволен – выполненная работа должна соответствовать технической документации и проводиться качественно и в срок. На объекте также заводится специальный журнал, в котором фиксируются объемы выполненных работ, получение и использование строительных материалов, делаются записи о проверке «Службой заказчика» и т.д. «Заказчик» так же может записывать в этот журнал свой замечания и пожелания. Например, «Не согласен с качеством таких-то работ. Прошу остановить строительство!», или «Хочу внести изменения. Прошу приостановить строительство». И строительство будет остановлено. После чего либо на объект должен прибыть представитель «Исполнителя» либо сам «Заказчик» должен будет посетить офис «Исполнителя» и высказать свои замечания, пожелания или оговорить задуманные им изменения. Суть обращения, а также принятое на основании обращения решение должно быть зафиксировано в письменном виде и приложено к договору. И только после того, как решение по данному обращению будет принято, строительство может быть возобновлено. Если «Исполнитель» по каким-то причинам отклонил предложенные заказчиком изменения проекта, то не следует пытаться всё же осуществить их, договорившись напрямую с бригадой. Если такой факт обнаружится, то «Исполнитель» будет вправе снять гарантийные обязательства на построенный дом.
Сдача дома.Комиссия, состоящая из представителей «Исполнителя» и «Заказчика» составляет акт приемки-сдачи работ. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то они так же вписываются в этот акт и подлежат устранению в 10-дневный срок. Если в указанный период выявленные недоделки не устраняются, то «Заказчик» вправе применить по отношению к «Исполнителю» штрафные санкции. Если недоделок нет, то работа считается завершенной и принятой. Если работы проводились по классической схеме, а не по «нетвердой смете», то все остатки материалов сдаются «Заказчику» т. к. они им уже оплачены. Сдача – приёмка таких материалов фиксируется специальным актом.
Гарантии.На выполненную в соответствии с проектом работу предоставляется гарантийный срок - 1 год, 3 года или 5 лет. Конечно, в течение этого срока бывают рекламации. Основная их причина - плохое качество материалов, например, отделочной вагонки. Надо отметить, что деревянный дом невозможно построить сразу на 100% и больше никогда к этому вопросу не возвращаться. Обязательно будут какие-то виды работ, которые будут проводиться через год. И поделать тут ничего нельзя, поторопишься - через год все равно придется все переделывать. К работам, которые проводятся через год, относятся: окончательный монтаж лестниц (при строительстве выполняется только черновой монтаж), перетяжка полов, отделка внешних стен, конопатка швов и технологических зазоров и т.д.
Проживание и питание бригады – это одна из причин, по которой «Застройщик» нередко не решается начать строительство: на его участке будут жить люди, а как он обеспечит их проживание, если на участке пока пусто. Ведь застройщик - человек жалостливый, ему же просто жалко рабочих. А раз он обеспечить рабочим проживание в тепле не может, то и строительство решает отложить.Всё дело в том, что проживание и питание бригады - это целиком проблема «Исполнителя». У «Заказчика» на этот счет голова болеть абсолютно не должна. Бригада должна по возможности жить на участке, т.к. она на период строительства несет полную ответственность за завезенные для строительства материалы и за строящийся объект. Можно сказать, что на время строительства строительная площадка становится территорией фирмы «Исполнителя» и она несет за неё полную ответственность. Именно поэтому и желательно, чтобы бригада проживала в непосредственной близости от места проведения работ. Если речь идёт о зимнем периоде, то, конечно, желательно, чтобы «Заказчик» в вопросе проживания как-то помог «Исполнителю». Но если нет такой возможности, то не страшно - есть несколько путей решения этой проблемы. Можно снять жильё для рабочих где-нибудь поблизости. Если объект стоит, что называется, в чистом поле и снять жилье просто негде, то «Исполнитель» обеспечит своих рабочих теплым вагончиком. И очень может быть, что после окончания строительства «Исполнитель» предложит «Заказчику» купить этот самый вагончик по остаточной стоимости, т.е. даже дешевле, чем по себестоимости. Если этот вагончик нужен на участке – приобретёте, не нужен – «Исполнитель» как привёз его на участок, так и вывезет.
Хранение материалов и охрана объекта. Вопросы правильного складирования материала, погрузочно-разгрузочные работы, охрана объекта в период строительства «Заказчика» вообще волновать и даже интересовать не должны. Этими вопросами занимается прораб и строительная бригада. «Заказчик» должен обеспечить перечисленные выше условия, а также вовремя принимать этапы работ и вовремя их оплачивать. В остальное ему вмешиваться абсолютно ни к чему. Есть вопросы - задайте их прорабу, есть замечания - скажите, а еще лучше запишите в журнал, не согласен с тем-то. Если причина совсем в веская, то напишите в журнале -"Остановить строительство!". И его тут же остановят, и пришлют из офиса компании вышестоящего специалиста для разбирательства. (Правда, если причина не веская и Вы зря его остановили, то придётся оплатить время простоя бригады.)
Но руководить работами НЕ НАДО. Для этого есть прораб.
Страховка.Крупные фирмы обычно дают бесплатную страховку на сданный объект на срок 3 месяца. При этом подписанный с «Заказчиком» договор как раз и является актом оценочной стоимости, поэтому никаких специалистов для оценки объекта вызывать не нужно. Переход прав собственности к «Заказчику» происходит с момента проплаты им последнего этапа работ и подписания им приемо-сдаточного акта. Поэтому «Исполнитель» и предлагает «Заказчику» сразу же застраховать объект, чтобы он не оставался незастрахованным не то что несколько дней, а даже пяти минут.А вот у тех, кто связался не с «серьезной» фирмой, а нанял «шабашников» такой возможности нет. Ведь у застройщика нет даже приемо-сдаточного акта, чтобы показать его в страховой компании. Конечно, выход существует и в такой ситуации, ведь страховые компании сейчас заключают всевозможные страховые договора и в том числе страхуют даже незавершенное строительство. Вот только заниматься этим вопросом застройщику придётся самому, в своё личное время и за дополнительные средства.